Analizaremos, a efectos de IVA, las operaciones de transmisión de terrenos según el proceso de desarrollo urbanístico en el que se encuentre, concretamente aquellos que tengan la condición de edificables y que hayan o no soportado a la fecha de la transmisión costes de urbanización para la transformación del suelo.
A estos efectos, cabe recordar que se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por la correspondiente licencia administrativa.
Así, considerando que la operación se realiza por empresarios o profesionales a efectos del IVA, la entrega de los terrenos puede realizarse en TRES momentos diferentes, lo que determinará distinto tratamiento a efectos de IVA:
1. Antes de que se haya iniciado el proceso urbanizador: en cuyo caso el objeto de la entrega serán terrenos que se encuentran en la situación básica de suelo rural según lo establecido en el artículo 21 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU).
2. Cuando los terrenos objeto de transmisión son terrenos urbanos: tienen la condición de solares u otros terrenos edificables, en los términos previstos en el TRLSRU.
3. Una vez que ya se ha iniciado el proceso urbanizador: pero sin tener los terrenos la condición de solares, en cuyo caso el objeto de entrega son terrenos en curso de urbanización.
En el primer caso, la operación estará sujeta y exenta en base a la regulado en el art.20.Dos.20 de la Ley de IVA (LIVA), pudiendo renunciar a la exención del IVA por aplicación del mecanismo de Inversión del Sujeto Pasivo (ISP), regulado en el art.84.Uno.2º.e) LIVA.
En el segundo supuesto, la operación está sujeta y no está exenta al no ser de aplicación la exención prevista en el artículo anterior, si siendo posible aplicar ISP cuando el adquirente asume costes de urbanización pendientes de pago, o cualquier otra deuda que recaiga sobre el bien inmueble, en ejecución de dicha garantía real.
La controversia ocurre en el caso de terrenos “urbanizables” ya que el Tribunal Supremo (TS) atiende a que el proceso de urbanización de un terreno es aquel que comprende todas las actuaciones que se realizan para dotar a dicho terreno de los elementos previstos por la legislación urbanística, como acceso rodado, abastecimiento y evacuación de aguas, suministro de energía eléctrica, etc.
Por ello, el concepto de urbanización excluye todos aquellos estadios previos que, si bien son necesarios para llevar a cabo las labores de urbanización, no responden estrictamente a la definición indicada.
Por lo tanto, ya el TS atiende a un criterio material (trasformación física del mismo) frente a un criterio jurídico (aprobación del correspondiente instrumento de planeamiento) para atribuir la condición de terreno en curso de urbanización a aquel respecto del que se han iniciado operaciones materiales de transformación física del mismo, podemos concluir que:
Si la transmisión del terreno se realiza habiendo satisfecho el transmitente todo o parte de los costes de urbanización o la transformación física del terreno ya se ha iniciado, estaremos ante la entrega de un terreno en curso de urbanización que estará sujeta y no exenta.
En tanto la transmisión del terreno se realice sin haber satisfecho el transmitente costes de urbanización, esto es, costes dirigidos a la transformación material del terreno, haciéndose cargo el adquirente de todos esos costes, o no se hayan iniciado efectivamente tales obras de urbanización, no cabe considerar que el terreno se encuentra en curso de urbanización por lo que estará sujeta y exenta.
No obstante, en su caso, podrá efectuarse la renuncia a la exención del IVA, y aplicar la regla de ISP, si se cumplen con las condiciones previstas en el art.84.Uno.2º.e) de la LIVA.
