En este artículo analizaremos como tributan las operaciones de entregas de bienes inmuebles cuando sobre ellos exista una carga derivada de una deuda, en particular, en concepto de gastos de urbanización exigibles pendientes de pago en el momento de la compraventa.
Lo habitual es que las cargan deriven de deudas por préstamos concedidos al titular del inmueble o en garantía de préstamos a terceros, es decir, son cargas de carácter financiero.
Sin embargo, ahora analizaremos un caso concreto en el que no existiendo carga de carácter financiero, existe una carga urbanística por deudas por gastos, generalmente de urbanización, pendientes de pago.
Respecto al sujeto pasivo de las entregas de bienes inmuebles, efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre dichos bienes, entendiéndose que se ejecuta la garantía cuando se transmite el inmueble a cambio de la extinción total o parcial de la deuda garantizada o de la obligación de extinguir la referida deuda por el adquiriente, se debe considerar lo establecido en el art. 84.Uno.2º.e), tercer guion, de la Ley del IVA por lo que se aplica el mecanismo de la inversión del sujeto pasivo.
Dicho lo anterior, se aplicará dicho mecanismo cuando se reúnan los siguientes requisitos:
– El destinatario de las operaciones sujetas al Impuesto debe actuar con la condición de empresario o profesional.
– Las operaciones realizadas deben tener la naturaleza jurídica de entregas y tener por objeto un bien inmueble que esté afectado en garantía del cumplimiento de una obligación principal.
– Tales operaciones deben consistir en entregas de bienes distintas de aquellas a las que se refieren los dos primeros supuestos contemplados en el artículo antes citado, estos son las entregas efectuadas como consecuencia de un proceso concursal, y las entregas exentas referidas en el artículo 20, en los apartados 20º y 22º donde el sujeto pasivo hubiera renunciado a la exención.
Pues bien, veamos si la transmisión de los terrenos donde exista sobre ellos gastos de urbanización exigibles y pendientes de pago, emitidos en forma de derramas por la Junta de Compensación actuando como fiduciaria de los terrenos siendo la encargada de la gestión de las obras de urbanización, es un supuesto que habilita la aplicación de dicha inversión del sujeto pasivo.
A estos efectos, debe tenerse en cuenta que el Texto Refundido de Ley del Suelo, establece que los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes urbanísticos, y lo regulado en el Reglamento de Gestión Urbanística que establece en su artículo 126, que esta afección será preferente a cualquier otra y a todas las hipotecas y cargas anteriores, excepto a los créditos a favor del Estado.
Por lo tanto, cabe concluir que la transmisión de terrenos afectos al pago de las cargas de urbanización, bien sea por asunción expresa o tácita por parte del adquiriente de sufragar dicha deuda o incluso sin que dicha asunción se recoja de manera expresa en el contrato de compraventa, en tanto a los gastos de urbanización se han devengado y sean exigibles, es un supuesto de aplicación de la regla de inversión del sujeto pasivo regulado en el art.84.Uno.2º.e), tercer guion.