En un momento crucial para el acceso a la vivienda persiste una realidad preocupante: los trámites administrativos para obtener una licencia de construcción suelen prolongarse más que el propio proceso constructivo. Por ello, los promotores una vez aprobado el Proyecto de Urbanización comienzan el proceso de tramitación de las licencias a veces sin tan siquiera haber comenzado las obras de urbanización.
No obstante, para el otorgamiento de la respectiva licencia los Ayuntamientos, al objeto de fijar la garantía para asegurar la ejecución de las obras de urbanización, exigirán a los propietarios del suelo aportar una planigrama de las obras de urbanización, con idea de que a la fecha prevista de finalización de la edificación las obras de urbanización estén totalmente concluidas y la parcela en cuestión cuente con los servicios precisos para que la misma adquiera la condición de solar, así mismo, el propietario deberá aportar un certificado emitido por la Junta de Compensación o la Entidad de Urbanización que a tal efecto se constituya, de las cantidades que se hayan satisfecho en concepto de gastos de urbanización de la parcela en cuestión, según la cuenta de liquidación provisional del Proyecto de Reparcelación y aquellas están pendientes de pago, de este modo, los propietarios que quieran minimizar el coste de la garantía pueden optar por abonar a la Junta de Compensación el importe íntegro de la cuenta de liquidación provisional sin perjuicio de que el Ayuntamiento pueda exigir como garantía en este caso la cantidad de un diez por ciento de dicho saldo para hacer frente a las variaciones que puedan resultar de la cuenta de liquidación definitiva.
Al margen de lo anterior, puede ocurrir además, que la propia Junta de Compensación o Entidad de Urbanización, a fin de garantizar el normal desarrollo de la ejecución simultánea, cuando esto ocurra, entre obra de urbanización y de edificación exija una garantía adicional a los promotores a fin de atender los desperfectos que pudieran producirse en la obra de urbanización, por causa de las obras de edificación; así como interferencias entre las citadas obras que impidan su ejecución o afecten a su normal desarrollo, sobre el principio de que debe primar la obra general sobre las distintas obras particulares de los promotores que decidan simultanear, al objeto de evitar la ejecución de avales por parte del Ayuntamiento para atender los desperfectos que pudieran haberse producido en las obras de urbanización y que ello retrase el proceso de recepción de las mismas, y en consecuencia la ocupación o utilización de la construcción por los ciudadanos.
El verdadero desafío reside por tanto en que una vez aprobado el Proyecto de Urbanización se agilicen los trámites administrativos y se reduzcan los tiempos de gestión para minimizar los riesgos para las inversiones, habida cuenta que el tiempo es, sin duda, el principal factor que determina la rentabilidad de cualquier proyecto inmobiliario.
Maria José Puche | Abogada Urbanista
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