IMPULSO A LA PROMOCIÓN DEL ACCESO A LA VIVIENDA PROTEGIDA 

Mediante Acuerdo de 14 de mayo de 2019, del Consejo de Gobierno, se aprobó la formulación del Plan Vive en Andalucía 2020-2030, con el objetivo fundamental de favorecer el derecho a una vivienda digna de la población andaluza, a través de la implantación de nuevos programas que satisfagan las demandas actuales, y el desarrollo en la Comunidad Autónoma de los programas regulados en el vigente Plan Estatal de Vivienda 2018-2021, posteriormente modificado por la Orden TMA/336/2020, de 9 de abril, en cumplimiento de lo dispuesto en los artículos 10, 11 y 12 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

El pasado 3 de julio se publicó en el BOJA el Decreto 91/2020, 30 junio Plan Vive en Andalucía, de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana de Andalucía 2020-2030, entrando en vigor en el día siguiente a su publicación y deberá revisarse inicialmente a los 5 de su vigencia. Gran parte de su exposición de motivos se centra en el análisis de las políticas en materia de vivienda protegida, la evolución del mercado inmobiliario (el significativo aumento de las rentas de alquiler, de precios de vivienda libre, auge de la vivienda turística, dificultades de acceso a la primera vivienda,…), los objetivos alcanzados en el Plan de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía 2016-2020 y la paulatina reducción de la diferencia de precios de la vivienda protegida y libre en determinados municipios, siendo necesario “ajustar el precio máximo de las viviendas protegidas, para adaptarlo a las circunstancias de cada municipio andaluz, de forma que se compagine la existencia de una vivienda asequible para las familias con menos recursos, con la viabilidad de las promociones, que facilite y fomente el desarrollo de actuaciones de vivienda protegida”, más aun en el actual contexto emergencia de salud pública ocasionada por el COVID-19 con las medidas ya adoptadas para hacer frente al impacto económico y social de esta pandemia (pago de ayudas al alquiler, moratorias de pago de cuotas hipotecarias, etc…).

En cuanto a novedades, a destacar:

1º- La creación del Sistema de Información de Vivienda de Andalucía (SIVA), que aglutinará la información disponible en materia de oferta y demanda de vivienda procedente de los distintos organismos de la Administración estatal, autonómica y los planes municipales de vivienda y suelo, junto con los obtenidos de los Registros Públicos de Demandantes de Vivienda Protegida, para identificar los territorios con déficit en la oferta de vivienda en relación con la demanda real o previsible, así como detectar las edificaciones residenciales que presenten graves deficiencias.

2º.- En materia de acceso a la vivienda:

-Se incluyen programas de fomento de la promoción de viviendas protegidas en alquiler, de la construcción de vivienda protegida en los terrenos reservados para ello en el planeamiento y de acceso a la vivienda a las personas jóvenes menores de 35 años.

-Se opta por acortar los plazos de protección, para hacer de la vivienda protegida un producto más atractivo para, promotores, destinatarios de las viviendas y entidades de crédito que financien este tipo de viviendas (Art. 17): Viviendas de régimen especial y alojamientos protegidos: 15 años; Viviendas protegidas de régimen general: 10 años; Viviendas protegidas de precio limitado: 7 años.

-Se incluyen Programas de fomento del parque de viviendas protegidas en alquiler los “suelos correspondientes al 10 por ciento del aprovechamiento medio de suelo urbanizado en el desarrollo de los sectores urbanísticos con destino a la construcción de viviendas protegidas” (art. 25 y ss.) y programas de promoción de vivienda protegida en las reservas de los terrenos destinadas a la construcción de viviendas y alojamientos protegidos en los terrenos que urbanísticamente estén reservados, conforme a lo previsto en el artículo 10.1.A).b) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre.

-Se incluye la previsión de un Programa de ayudas para la adecuación de suelos con destino a viviendas Protegidas (art. 35 y ss) destinado a ayuntamientos, entidades locales o promotores públicos o privados, que dispongan o gestionen suelo reservado para vivienda protegida, si bien, se restringe el ámbito territorial a municipios pertenecientes a las redes de asentamientos en áreas rurales y redes de ciudades medias

3º.- En cuanto a la determinación del precio:

-Se establece un coeficiente aplicable por municipio, que determina el precio máximo tanto para la vivienda protegida de nueva construcción, como para la vivienda protegida usada (Anexo V), si bien, estos coeficientes territoriales deberán ser revisados cada dos años.

– El modulo básico para la determinación del precio de referencia se fija en 760 euros por metro cuadrado útil de vivienda.

– El módulo ponderado, que será el resultado de multiplicar el módulo básico por el coeficiente territorial (Anexo V).

-El precio de referencia se calcula como el resultado de multiplicar el módulo ponderado por la superficie útil y por un coeficiente según categoría (1,5 para régimen especial, 1,7 para régimen general y 2 para precio limitado).

– En viviendas sobre suelos procedentes de la cesión de aprovechamiento correspondiente al ayuntamiento (art. 22) se calificarán de régimen especial y preferentemente se cederán en alquiler o se destinarán a las cooperativas de cesión de uso a que se refiere el artículo 97.3 de la Ley 14/2011, de 23 de diciembre, de Sociedades Cooperativas Andaluzas y su Reglamento, salvo que el plan municipal de vivienda y suelo correspondiente justifique su destino a otro programa.

-En cuanto al coste del suelo destinado por el planeamiento a vivienda protegida o por condición contractual (art. 24), el precio de los terrenos incluido el coste total de las obras de urbanización necesarias, no podrá exceder del 15 por ciento del importe que resulte de multiplicar el precio máximo de venta o referencia del metro cuadrado por la superficie útil de las referidas viviendas y anejos vinculados. Cuando existan locales comerciales y, en su caso, anejos no vinculados no podrá exceder del 30 por ciento del importe que resulte de multiplicar el precio máximo de venta o referencia de las viviendas por los metros cuadrados de la superficie útil de los referidos locales comerciales y anejos no vinculados.

4º.- En materia de rehabilitación urbana, se contemplan programas de rehabilitación de edificios de interés arquitectónico ya sean público o privado; espacios públicos (Plan Vive tu ciudad) y conjuntos históricos (Plan revive tu centro) y el programa de Áreas de Regeneración Urbana y Accesibilidad (ARUA).

5º.- Incluye programas destinados a paliar la vulnerabilidad residencial: la elaboración de un Plan de Intervención social, la creación de una red de viviendas para atender a colectivos desfavorecidos (familias con riesgo de Exclusión social, víctimas de violencia de género, personas desahuciadas de su vivienda habitual; realojo para familias afectadas por ejecuciones hipotecarias), junto con ayudas al pago de la renta.

Especial mención al Programa de incorporación de viviendas al parque público para su cesión de uso (Art. 63) al objeto de captación de viviendas procedentes tanto de entidades financieras de crédito, entidades gestoras de activos inmobiliarios u otras entidades públicas o privadas, y sean ofrecidas libremente, con el fin de incorporarlas al parque público de viviendas, posibilitando su uso por las personas de especial protección, bajo la gestión de la AVRA o mediante convenios de colaboración con otros entes públicos y promotores o gestores públicos de viviendas.

6º.- La creación del Foro Andaluz de la Vivienda, con el objeto de establecer un cauce de participación y debate de los agentes sociales implicados en las materias de vivienda, arquitectura y rehabilitación; así como fomento de la investigación y becas de formación destinadas a profesionales de los ámbitos de la vivienda, la rehabilitación y la arquitectura o los Premios Andalucía de Arquitectura.

A tener en cuenta el futuro desarrollo reglamentario de los diversos planes y ayudas (Disposición Final 1ª) por la consejería competente en materia de vivienda, si bien, se establece un plazo de 6 meses para la aprobación de las órdenes de desarrollo y tramitación de los distintos programas previstos y de 1 año para el Sistema de Información de Vivienda de Andalucía.

Finalmente destacar entre los 7 anexos del Plan el glosario de los conceptos utilizados, entre otros, infravivienda, Tercer Sector Social, gentrificación, familia/unidad familiar, unidad de convivencia (Anexo I) o los ya mencionados coeficientes territoriales para el cálculo del módulo ponderado y precio máximo legal de las viviendas protegidas (Anexo V).

Puede consultar el texto completo de la disposición pinchando en el siguiente enlace.

Sandra Padilla – spadilla@urbamalaga.com

Abogada en Urba Asesores Urbanísticos