Para cualquier propietario que viva en una urbanización gestionada por una Entidad Urbanística de Conservación (EUC), el debate está servido. Las Entidades Urbanísticas de Conservación nacen, teóricamente, para un fin concreto: asegurar que la urbanización, una vez terminada por el promotor, se mantenga en perfectas condiciones una vez recepcionadas las obras de urbanización.
El problema surgió cuando los Ayuntamientos, en una práctica muy extendida, comenzaron a aprobar Planes Parciales y Estatutos de EUC que imponían esta obligación de mantenimiento de forma indefinida.
El pronunciamiento judicial reciente (referente a una urbanización en la provincia de Málaga) es claro y contundente: la obligación de conservación no puede ser indefinida.
El tribunal entiende que imponer a los propietarios una carga perpetua para mantener bienes (como zonas verdes) que son, en esencia, de uso público y forman parte de la trama urbana de la ciudad, es abusivo y desproporcionado.
La sentencia establece que la obligación de conservación debe estar sujeta a un plazo determinado y cierto. Una vez transcurrido ese plazo (que debe fijarse en el planeamiento o en los estatutos), es el Ayuntamiento quien debe asumir su competencia y hacerse cargo del mantenimiento, liberando a los propietarios de esa carga.
¿Qué ocurre en el caso de EUC con Estatutos aprobados con plazo indefinido?
Esta es la pregunta clave que se hacen los propietarios que residen en urbanizaciones ya consolidadas, pues en lo sucesivo, y en espera de un pronunciamiento municipal al respecto sobre la forma de proceder, se abren dos caminos:
1. La Vía de la Negociación (Modificación de Estatutos)
Una sentencia como esta crea un precedente fundamental. Aunque una sentencia solo obliga a las partes del juicio, sienta una base doctrinal que los jueces de toda Andalucía (y España) tendrán muy en cuenta.
Las EUC existentes tienen ahora una herramienta legal de primer orden para solicitar formalmente al Ayuntamiento la modificación de sus estatutos.
2. La Vía Judicial (si el Ayuntamiento se niega)
Si el Ayuntamiento se niega a negociar esa modificación de los estatutos, la sentencia es el mejor argumento para acudir a los tribunales.
La EUC (o incluso un propietario a título individual, aunque es más fuerte como entidad) puede interponer un recurso contencioso-administrativo solicitando al juez que declare nula la cláusula de «indefinido» de los estatutos y obligue al Ayuntamiento a fijar un plazo.
Las probabilidades de éxito de estas demandas aumentan exponencialmente gracias a
este nuevo precedente. Por tanto, si es propietario integrado en una EUC (o en proceso de constituirla) desde URBA podemos ayudarle a modificar la duración de esta carga ahora indefinida.
Maria José Puche
mjpuche@urbamalaga.com